Friday, 29 January 2016

project pembangunan kawasan di China oleh Erizeli Jely Bandaro


Creative common image by erizeli


Dua bulan lalu dalam satu kesempatan saya diajak teman dalam presentasi project pembangunan kawasan di China.

Teman ini sebagai team perancang pembangunan kemunitas.

Jadi spesialisasinya bukan dibidang pembangunan phisik tapi adalah pembangunan social budaya kawasan.

Mengapa diperlukan team ahli soal social dan budaya ? 

Pertanyaan ini saya ajukan keteman karena biasanya pembangunan kawasan lebih kepada pendekatan marketing.

Bagaimana design bangunan, infrastruktur dan daya tarik lainnya yang sehingga membuat orang merasa modern tinggal dikawasan itu, dan akhirnya membeli.

Teman itu tersenyum sambil menjelaskan bahwa kawasan itu dibangun untuk manusia , bukan untuk hewan.

Maka pendekatan design kawasan haruslah sesuai dengan culture yang sudah exist di wilayah itu.

Bila pembangunan tidak memperhatikan factor culture maka yang ada tak lebih seperti tubuh/jasad tanpa ruh. Banyak sudah contoh betapa project pembangunan kawasan menjadi kawasan exlusive yang tak memberikan dampak berganda apapun bagi lingkungan sekitarnya.

Untuk sampai tahap ini penjelasannya dapat saya pahami.

Dan bertambah paham saya ketika dia mengatakan bawha apa jadinya suatu kawasan tumbuh tanpa mendapat dukungan dari kawasan lainnya?

Tentu pertumbuhan berkelanjutan tidak akan tercapai. Suatu saat akan stuck. Bila stuck maka dengan sendirinya akan runtuh.

Lihatlah California yang dibangun dengan design hebat namun mengabaikan factor cultural , dan kini terpaksa di negosiasikan untuk di outsourcing kan kepada China karena Negara Bagian California tidak ada anggaran cukup untuk menjamin pertumbuhan berkelanjutan.

Mungkin California dengan keberadaan universitas terbaik didunia hanyalah menghasilkan lulusan yang buta budaya, kecuali memaksakan diri menerapkan konsep tanpa peduli budaya. Pemerintah Negara Bagian California percaya bahwa China mampu mengelola dengan baik.

Lantas apa kebaikan dari china , konkritnya. Itu pula yang saya ingin tahu lebih banyak.

Teman itu menjelaskan rencana detail project yang akan dibangun. Bahwa project itu dibangun dengan visi sederhana bahwa bagaimana menjadikan potensi wilayah itu dapat berkembang dengan optimal tanpa kehilangan indentitasnya.

Riset membuktikan bahwa wilayah itu kaya akan sumber daya alam berupa tanaman apotik atau herbal.

Sudah dikenal dari ribuan tahun lalu bahwa wilayah itu sebagai sumber kebutuhan industry obatan tradisional China. Ada ribuan pabrik di China yang mendapatkan pasokan bahan baku dari wilayah ini tapi mengapa wilayah ini tetap tidak berkembang.

Apa masalahnya ? Masalah dapat diketahui bahwa,

Pertama, rendahnya kualitas SDM untuk mengelola industry.

Kedua, rendahnya kualitas SDM mengelola paska panen.

Ketiga, rendahnya insfrastruktur kepada pasar,

Keempat, rendahnya putaran modal sehingga petani terjebak dengan rente ekonomi lewat penguasaan pasar oleh pemilik modal.

Keempat masalah itu adalah masalah umum bagi setiap wilayah.

Namun hasil riset yang menggabungkan faktor social budaya berhasil menemukan titik persoalan yang sebenarnya.

Bahwa wilayah berkembang namun keluar dari jalur sosial dan budaya. Pertumbuhan wilayah nampak kepermukaan tapi tetap tidak bisa menyelesaikan masalah utama wilayah itu.

Dikawatirkan dalam jangkan panjang wilayah ini akan stuck dan akhirnya hancur. Ini harus dikembalikan kejalurnya.

Bagaimana solusinya ? 

Solusinya adalah pemerintah China akan me revitalisasi wilayah dengan membangun kota baru yang berbasis kepada potensi wilayah itu sendiri.

Strategi yang ditetapkan adalah menjadikan wilayah itu sebagai pusat industry Obat tradisional.

Untuk itu Pemerintah Pusat memberikan kebijakan bahwa seluruh industry Obat tradisional China harus pindah ke kota baru itu. Ini artinya ada lebih dari 15.000 industri akan masuk kekota baru itu.

Dengan adanya industry obat tradisional di wilayah ini maka dipastikan petani mempunyai akses langsung kepada pasar.

Para petani yang tergabung dalam koperasi akan menjadi pemasok utama pabrik tersebut. Pemerintah juga memberikan inseptif kepada pengusaha yang merelokasi pabriknya kewilayah itu dalam bentuk bebas pajak.

Pada waktu bersamaan Pemerintah juga akan menyiapkan Pusat riset herbal diwilayah itu, dengan dilengkapi pelatihan olah tanam dan paska panen kepada seluruh Petani.

Dari kehadiran 15000 industri maka dapat dipastikan terjadi multiflier efek dalam bentuk tumbunya kawasan itu dengan hadirnya usaha pendukung seperti perbankan, asuransi, hotel, restoran, tempat hiburan, dan lain sebagainya.

Yang jadi masalah adalah Pemerintah Pusat tidak memberikan anggaran satu sen pun kepada wilayah itu.

Lantas bagaimana Pemda menyiapkan anggaran ?

Ternyata team terpadu yang dibentuk oleh PEMDA juga adalah sukarelawan yang bertugas menjahit semua aspek dalam satu paket peluang investasi.

Team relawan inilah yang melakukan pendekatan kepada investor dan sekaligus menawarkan struktur pembiayaan dengan berbagai alternative.

Setiap struktur pembiayaan itu tentu berhubungan dengan kesediaan pemerintah pusat dan pemda memberikan payung hukum agar investor punya kepastian hukum.

Salah satu investor terpilih untuk menjadi developer.

Dana yang diperlukan membangun kota itu sebesar USD 40 miliar atau Rp. 360 triliun. Ini bukanlah jumlah sedikit.

Apakah investor ada uang sebanyak itu ? 

Ini bukan soal uang ditangan tapi smart solution untuk mendapatkan financial resource.

Caranya adalah penerbitan unit obligasi berbasis revenue. 

Sudah dapat dipastikan peminatnya banyak karena ada kepastian kenaikan harga tanah kawasan setelah selesai dibangun.

Setelah unit obligasi berbasis revenue terjual,

Maka dananya ditempatkan pada bank yang akan memberikan jaminan pembiayaan project kepada kontraktor melalui mekanisme turn key.

Para kontraktor mendapatkan kredit kontruksi dari bank untuk menyelesaikan pembangunan.

Yang berkaitan dengan infrastruktur umum seperti Jalan raya menuju bandara, pelabuhan laut , power plant di bail out oleh pemerintah setelah project selesai dibangun, tentu dengan memberikan yield tertentu kepada developer.

Para pemilik Revenue bond mendapatkan yield dari kenaikan harga tanah dan value project , yang likuiditasnya dijamin sesuai harga pasar yang berlaku.

Yang menarik adalah bagaimana peran pendekatan social dan budaya atas pembangunan wilayah itu ?

Design pembangunan menggunakan system block dengan silang keterkatian antara industry dan pergudangan dengan kawasan perumahan , antara zona komersial seperti hotel, perkantoran, Pasar, hiburan dll dengan UKM dan perumahan.

Antar block ada interexchange yang merupakan kawasan hijau dan kawasan terbuka yang memungkinkan tumbuhnya zona komersial pendukung.

Dari pembangunan kawasan itu, dipastikan antar sector saling terhubung bukan hanya dalam bentuk budaya dan social tapi juga dalam bentuk phisik.

Apa yang terjadi? 

Tidak ada kecemburuan social. Tidak ada kemacetan, tidak ada tanah emas karena setiap jengkal tanah punya harga yang sama.

Para petani menikmati kemakmuran dari lahan yang mereka punya dan sesuai dengan budaya mereka sebagai petani. Terjadinya arus orang kota kedesa karena peluang terbuka luas didaerah, dan tentu mengurangi masalah social akibat urbanisasi dikota besar.

Demikian yang saya ketahui dari teman bagaimana sebuah kota dirancang. Menurutnya semua orang bisa merencanakan kota yang baik tapi masalahnya adalah bagaimana menjauhkan nafsu rakus menguasai kawasan oleh segelintir orang.

Caranya adalah melalui revenue bond dimana dana mengalir dari banyak orang untuk kepentingan banyak orang pula. Maka yang terjadi adalah keadilan bagi semua, dan disitulah fungsi negara.

No comments:

Post a Comment

Terima kasih sudah berkunjung. Tinggalin jejak dong biar saling kenal :)